Переуступка прав собственности (цессия)

Часть 1. Виды сделок с жилой недвижимостью

Каждый человек хоть раз в жизни рассматривает вопрос о покупке квартиры, но далеко не у всех людей есть необходимый опыт и знания. Эксперты портала Вестум.RU рассказали об основных нюансах и рисках по переуступке прав на строящуюся жилую недвижимость.

Кому нужна переуступка?

Купленную квартиру или коммерческое помещение в строящемся доме можно перепродать другому лицу по переуступке прав и обязанностей. Потенциальный покупатель может быть заинтересован в такой сделке, если желает приобрести квартиру в определенном новом доме или квартале, когда продажа от застройщика уже завершена.

Часто таким видом сделок пользуются инвесторы, покупая строящуюся недвижимость на стадии котлована и перепродавая по более высокой цене на завершающих этапах строительства. Доходность инвестиций в новостройки составляет примерно 20-25% в год. Также данный механизм используется дольщиками, которые заключили договор на покупку квартиры в недостроенном доме, но по каким-либо причинам решили отказаться от исполнения своих обязательств. Переуступка прав собственности помогает избежать штрафов за расторжение договора и вернуть вложенные средства в полной мере.

Договор долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве многоквартирного дома регламентируется 214-ФЗ и является наиболее безопасным для покупателя. Нередко в ДДУ прописано, что переуступка может быть совершена с согласия строительной компании, оформленного в письменной форме. В данном случае сам застройщик оформляет трехстороннее Дополнительное соглашение к ДДУ или Договор цессии. Кроме того, он может взять на себя сбор и подачу пакета документов на регистрацию в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии). Обычно эти услуги оцениваются в диапазоне от 5 до 100 тысяч рублей.

Другие схемы переуступки

Строительная фирма может предложить другие варианты основного договора, по которому будут переданы права. Например, соглашение об инвестиции в строительство, предварительный договор долевого участия или купли-продажи. Сделка с применением подобных форм юридических отношений увеличивает риски непредвиденных последствий. В частности это может быть связано с отсутствием государственной регистрации, что повышает вероятность двойных продаж. Зачастую, если застройщик избегает работы по 214-ФЗ и ДДУ, на то есть весомые основания. Однако это не означает, что вы столкнулись с фактом мошенничества, и не дает повода судить о неблагонадежности застройщика. В этом случае стоит внимательно ознакомиться с уставными документами фирмы, с проектной и разрешительной документацией, навести справки о финансовом состоянии компании, узнать о темпах строительства и своевременности сдачи ранее построенных объектов.

Будьте внимательны!

Продажа большого количества квартир по переуступке по искусственно заниженным ценам может свидетельствовать о финансовой несостоятельности застройщика либо может быть связана со значительным нарушением срока сдачи объекта. Дольщик, уступивший право, не несет ответственности перед новым владельцем за дальнейшее продвижение строительства. Требования можно предъявлять непосредственно застройщику, но вернуть деньги в случае его банкротства окажется совсем непросто.

По каждому индивидуальному случаю могут возникнуть дополнительные нюансы, для разъяснения которых лучше обратиться к опытному риелтору или юристу.