Обмен и мена

Анастасия Загоруйко 11 августа 2016 1253

Часть 2. Виды сделок с жилой недвижимостью

В юридическом поле есть два понятия – обмен и мена.

В первой статье цикла эксперты портала Вестум.RU Екатеринбург рассказали о переуступке прав собственности и возможных рисках покупателя. В этой публикации вы сможете найти подробную информацию о том, как поменять жильё с учётом всех правовых тонкостей.

В условиях низкого спроса на квартиры, когда срок экспозиции составляет до полугода, мена может стать весьма актуальным решением квартирного вопроса. Особенно это касается тех, кто решился на переезд в другой город или желает расширить площадь жилья за счёт объединения стоимости нескольких объектов недвижимости.

Чем отличаются мена и обмен?

В юридическом поле есть два понятия – обмен и мена. У них имеется несколько общих признаков: участники переезжают в квартиры друг друга и «бартер» не ограничен географически, то есть, например, квартиру в Екатеринбурге можно поменять на жилплощадь в Новосибирске.

И в это же время у этих двух типов сделок есть критичные различия. Так, обмену подлежат неприватизированные квартиры, где жильцы являются нанимателями, а собственник – государство или муниципалитет. Это налагает ряд ограничений, в частности, обменивать жилые помещения можно только с письменного согласия наймодателя-владельца и всех проживающих членов семьи нанимателя, даже тех, кто отсутствует. По последнему пункту, правда, есть оговорка – отсутствие должно быть временным, например, на период обучения. В случае же мены согласие нужно только от совладельцев, если их больше одного, и члены семьи не могут воспрепятствовать сделке. Но, если недвижимость куплена в браке, для неоспоримости сделки потребуется нотариальное одобрение со стороны "второй половины".

Кроме того, по первому типу сделок, если в квартире проживают несовершеннолетние или недееспособные, потребуется ещё и согласие органов опеки. Для мены одобрение нужно лишь в том случае, если ребёнок владеет долей в праве на квартиру.

Ещё одно отличие заключается в том, что по договору мены возможна доплата, а при обмене происходит бартер – недвижимость на недвижимость. Это объясняется тем, что мена по своей правовой сути схожа с куплей-продажей, просто две идентичные сделки проходят одновременно.

Следующие различия прослеживаются в том, как проводят сделки. Обмен не требует регистрации в Росреестре, вместо этого муниципалитет расторгает один договор социального найма и тут же заключает другой – на новую жилплощадь. При мене же переход права собственности оформляется также как при продаже недвижимости.

Налоговый вопрос

В случае с обменом всё понятно. Так как жильё всё также остаётся в собственности у муниципалитета, то и экономической выгоды гражданин не получает, а значит налог платить не с чего. А вот с меной есть свои особенности.

Налоговый орган напоминает, что к мене применяются правила договора купли-продажи. В этом случае два гражданина продают друг другу имущество, цена которого указана в договоре мены, и тем самым получают выгоду. И тут важным пунктом для налогообложения будет то, сколько лет каждый из них владеет реализуемой недвижимостью. До 2016 года минимальный срок владения, при котором гражданин освобождается от уплаты налога на доходы, составлял три года, а с текущего года он увеличился до пяти лет. Но помните: если квартира куплена до 1 января 2016 года, то отсчёт должен вестись по старым правилам. Не распространяются новые нормы и на квартиры, полученные по результатам приватизации, а также в наследство или в дар от близкого родственника.

Рассмотрим на примере. Иван Иванов решил сменять свою квартиру на квартиру Петра Петрова, но владеет он своей недвижимостью всего один год. Таким образом, по закону у него возникает обязанность уплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода – стоимости проданной квартиры. Тут полезно знать, что каждый гражданин имеет право на однократный имущественный налоговый вычет. Он определяется или в размере средств, затраченных ранее на покупку этой же квартиры, или же в сумме максимального вычета – до одного миллиона рублей. Допустим, гражданин Иванов смог доказать, что ранее приобрёл свою квартиру за два миллиона рублей и теперь продаёт за ту же сумму, тогда от уплаты налога он будет избавлен. Ведь за что купил, за то и продал, как предусмотрено правилами налогового вычета.

Если же документов, которые подтвердят стоимость, не сохранилось, то налог с учётом максимального вычета придётся уплатить с одного миллиона рублей, то есть 130 тысяч рублей. Если ранее вычетом Иванов уже воспользовался, то сбор вырастет до 260 тысяч рублей. В случае доплаты её также учтут, как доход и сумма налога вырастет.

При второй сделке – покупке квартиры, принадлежащей Петрову – у Иванова возникает право на вычет в размере до двух миллионов рублей, но не больше, чем реальные расходы. Важно: вычет – это возврат ранее уплаченного подоходного налога, потому получить его могут лишь те, кто работал официально и делал «взносы» государству.