Дарение и наследование

Анастасия Загоруйко 16 августа 2016 1948

Часть 3. Виды сделок с жилой недвижимостью

Изменение порядка налогообложения недвижимости заставило собственников внимательнее подходить к вопросу дарения. Эксперты портала Вестум.RU Екатеринбург расскажут о том, какие налоги нужно платить при дарении, а также об альтернативе для подобных сделок.

Право переходит сразу

У дарения, как и многих других типов сделок, есть ряд обязательных критериев, которым оно должно соответствовать. Во-первых, передача в дар может происходить только безвозмездно (в отличие, например, от ренты). Более того, у дарителя не может быть никаких дополнительных требований: предоставить другое жилье в обмен, заплатить некоторую сумму или же обеспечить переезд. Если подобные пункты окажутся в договоре дарения, то он может быть признан ничтожным, а значит суд вернёт квартиру дарителю.

Второй признак – бывший владелец должен освободить жилплощадь для нового собственника сразу после регистрации сделки. Оговорок «переход происходит после смерти дарителя» также не может фигурировать в договоре, для этого есть завещание.

Завещать или подарить?

Первый общий признак у завещания и дарения в том, что передача объекта должна происходить по воле собственника, то есть он должен быть оформлен в собственность. Нельзя подарить или завещать неприватизированную квартиру.

Оставить в дар или в наследство можно как имущество целиком, так и долю в нём. Но завещание придётся заверять нотариально, а дарственную с 2013 года можно составить в простой письменной форме. Исключение, если речь идёт о доле (норма вступила в силу с 1 июня 2016 года). Заверение необходимо даже в тех случаях, когда все доли дарятся одновременно одному лицу. Стоит данная услуга от 300 рублей до 20 тысяч рублей – 0,5% от стоимости объекта.

При дарении и наследовании происходит безвозмездная передача объекта любому лицу на выбор владельца, не обязательно родственнику. Но, вопреки завещанию, на долю недвижимости могут претендовать нетрудоспособные дети, родители или супруги умершего, а также иные иждивенцы, утратившие возможность трудиться.

Также важным отличием завещания является то, что квартира переходит к наследнику лишь после смерти наследодателя (пока собственник жив, даже при наличии завещания, никто не может попросить его «освободить жилплощадь»). Кроме того, отменить завещание гораздо проще, чем дарственную. Тем, у кого нет иного жилья, рациональнее передавать его не в дар, а в наследство. Для справки: оформление завещания у нотариуса Екатеринбурга в среднем обойдётся в 2 100 рублей.

Отменить нельзя оставить

Для того, чтобы сменить наследника, не обязательно учитывать чьё-либо мнение и иметь объективное обоснование данного действия. Наследодатель, передумав, может написать новый документ - и тогда прошлое завещание утрачивает свою силу.

С дарением всё сложнее, отменить его можно только по веским причинам и только через суд. Среди оснований – угроза здоровью дарителя или причинение вреда членам его семьи со стороны нового владельца жилплощади, а также порча дара и его содержание в ненадлежащем состоянии, к примеру, там устроен притон. Ещё один нюанс – изначально договор дарения может включать пункт об отмене, если получатель умрёт раньше дарителя. Закон такую оговорку допускает.

Оспорить дарственную могут заинтересованные лица, если докажут, что она была подписана под давлением или даритель не осознавал последствий по причине недееспособности.

Кто платит налог?

Следующий не менее важный вопрос – это налогообложение. Ведь квартира – это имущество, имеющее определённую цену, а значит экономическую пользу. Налог в размере 13% от стоимости имущества должен уплатить тот, кто не входит в число близких родственников. К последним закон отнёс родителей, детей, супругов, братьев и сестёр, а также бабушек с дедушками и внуков.

На практике это выглядит следующим образом: при стоимости квартиры в 2 миллиона рублей, нужно заплатить налог в размере 260 тысяч. Более того, необходимо подать налоговую декларацию, в противном случае гражданину грозят штрафные санкции.

Важный момент: с января 2016 года цену квартиры в договоре допустимо заявлять не ниже 70% от кадастровой стоимости. Теперь платить налог придётся с цены близкой к рыночной. Ранее возможно было указать инвентаризационную стоимость, которая значительно ниже фактической. Норма распространяется на имущество, приобретённое после 1 января.

В предыдущих частях серии статей «Виды сделок с жилой недвижимостью» вы можете узнать о том, чем отличаются юридические понятия мены и обмена, а также узнать об основных нюансах переуступки прав собственности.