ДДУ или ЖСК?
Стоит ли экономить, можно ли рисковать?
ДДУ или ЖСК? – этот вопрос тревожит каждого желающего приобрести первичную недвижимость. Сравнить формы покупки по договору долевого участия (далее - ДДУ) и через вступление в жилищно-строительный кооператив (далее - ЖСК) можно по ряду параметров.
При покупке по ДДУ соблюдается ряд требований, установленных законом:
1) До начала продаж по 214-ФЗ застройщику необходимо предоставить разрешительную документацию в Росреестр, опубликовать проектную декларацию в СМИ или интернете.
2) В договоре, подлежащем государственной регистрации, нужно детальное определение объекта долевого строительства. Оплата по договору происходит после завершения его регистрации, что снижает риск двойных продаж.
3) Окончательная стоимость приобретаемой квартиры, порядок и срок ее оплаты должны быть фиксированными. Беспроцентная рассрочка, превышающая период строительства, невозможна.
4) Устанавливается срок передачи объекта дольщику, за нарушение которого застройщику грозит штраф.
5) При расторжении договора дольщику возвращаются уплаченные денежные средства, также существует возможность компенсации убытков и неустойки.
При вступлении в ЖСК стоит обратить внимание на следующие особенности:
1) Вступить в ЖСК возможно после внесения сведений в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ), со дня оплаты вступительного взноса и первого паевого платежа.
2) Договор с ЖСК не подлежит регистрации в Росреестре, обязательства соблюдаются согласно Уставу кооператива. При вступлении в ЖСК нужно внимательно ознакомиться с его учредительными документами, размером и графиком внесения паев, порядком передачи объекта в собственность, условиями выхода или исключения из кооператива.
3) Помимо оплаты стоимости квадратных метров, необходимо заплатить вступительный взнос. Кооператив вправе в одностороннем порядке изменить цену объекта при наличии дополнительных расходов на строительство. Плюсом является то, что ЖСК может предоставить покупателю рассрочку, превышающую срок строительства.
4) По договору ЖСК компания-застройщик не несет ответственности за нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию. На отношения между членами ЖСК и кооперативом не распространяется закон «О защите прав потребителей».
5) Право на возврат денежных средств возникает только при выходе из кооператива. При этом, как правило, членские и вступительные взносы возврату не подлежат. Кроме того, у пайщиков фактически нет возможности для взыскания убытков и неустойки. ЖСК выплачивает деньги только в том случае, если у него есть средства на счету.
Вывод
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что покупатель недвижимости через ЖСК юридически менее защищен, нежели дольщик по ДДУ. Главной опорой в выборе кооператива становится его репутация: количество построенных объектов, своевременность их сдачи в эксплуатацию, отзывы покупателей. Но необходимо отметить, что есть множество качественных корпоративных домов, сданных в оговоренный срок, как и некоторое количество домов-долгостроев, квартиры в которых продавались по 214-ФЗ.
Эксперты Вестум.RU Екатеринбург советуют: вне зависимости от выбора юридической формы отношений внимательно прочитайте договор, проконсультируйтесь с юристом, при подписании любых документов проверьте наличие всех необходимых подписей и печатей. При заключении ДДУ, проверьте пакет документов для регистрации договора, присутствуйте при его подаче. Если вы не уверены в собственной компетенции, обратитесь к опытному специалисту, но даже в этом случае старайтесь контролировать процесс оформления сделки лично.
